Mua đất không sổ đỏ có hợp lệ? Thủ tục thế nào?

Một trong những điều kiện để sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho là đất phải có Sổ đỏ nhưng thực tế mua đất không Sổ đỏ xảy ra phổ biến. Nếu người dân đã mua thì có cách nào để sang tên không hay phải trả lại đất?

* Mua bán đất là cách gọi phổ biến của nhiều người, theo pháp luật đất đai mua bán đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cách xử lý khi đất không có Giấy chứng nhận sẽ khác nhau.

Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, khi đất không có Giấy chứng nhận thì người dân không được chuyển nhượng, trừ 02 trường hợp. Nếu các bên đã thực hiện chuyển nhượng trên thực tế (một bên giao đất, một bên trả tiền – dù việc chuyển nhượng này không có hiệu lực) thì xảy ra 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Các bên hoặc một trong các bên không muốn chuyển nhượng nữa thì một bên trả lại đất và bên kia trả lại tiền, nếu có tranh chấp thì hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Trường hợp 2: Nếu các bên vẫn muốn chuyển nhượng thì phải cấp Giấy chứng nhận cho chủ cũ nếu có đủ điều kiện cấp; sau khi có Giấy chứng nhận thì các bên thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.

Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014

Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mới nếu có đủ điều kiện mà không phải thực hiện thủ tục sang tên. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”

Lưu ý: Nếu các bên chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 phải biết quy định sau:

– Chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008: Chuyển nhượng vẫn hợp pháp dù không có giấy tờ về “quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: Chuyển nhượng chỉ hợp pháp nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Kết luận: Mua đất không Sổ đỏ từ ngày 01/7/2014 đến nay thì không hợp pháp, trừ 02 trường hợp; nếu mua trước ngày 01/7/2014 thì thực hiện theo thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu để có sổ mới nếu đủ điều kiện. Nếu xảy ra tranh chấp thì tùy thuộc vào từng vụ cụ thể mà có thể giải quyết theo thủ tục tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.